Wohnungs­abnahme: Schönheits­reparaturen, Zähler, Schlüssel.

Wohnungsabnahme oder Wohnungsübergabe?

Gemeint ist dasselbe Ereignis. „Wohnungsabnahme“ sagt man meist aus Sicht des Vermieters beim Auszug: Er nimmt die Wohnung vom Mieter zurück. „Wohnungsübergabe“ ist der allgemeinere Begriff und passt für Einzug und Auszug. In beiden Fällen gehen Vermieter und Mieter gemeinsam durch die Wohnung und halten den Zustand in einem Übergabeprotokoll fest.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind Arbeiten gegen die normalen Spuren des Wohnens: Wände und Decken streichen, Heizkörper und Rohre lackieren, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen streichen. Grundsätzlich ist das Sache des Vermieters. Der Mieter schuldet sie nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält.

Viele ältere Klauseln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam, zum Beispiel:

• Starre Fristen wie „Küche und Bad alle drei Jahre“, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand
• Unrenoviert übergebene Wohnung: Wer eine unrenovierte Wohnung ohne angemessenen Ausgleich übernommen hat, muss in der Regel auch beim Auszug nicht renovieren
• Quotenklauseln, nach denen der Mieter beim Auszug einen Anteil der Renovierungskosten zahlen soll
• Endrenovierung unabhängig vom Zustand, also streichen beim Auszug in jedem Fall

Unabhängig von Schönheitsreparaturen gilt: Normale Abnutzung durch vertragsgemäßes Wohnen muss der Mieter nicht beseitigen. Schäden, die darüber hinausgehen, etwa Brandflecken, große Löcher oder ein sehr ungewöhnlicher Farbanstrich, sind etwas anderes.

Für die Abnahme heißt das: Ob eine Klausel wirksam ist, klären Sie nicht am Termin. Halten Sie den Zustand genau fest, zum Beispiel „Wände Wohnzimmer weiß, gleichmäßig, ohne Befund“ oder „Wand hinter dem Sofa grau verfärbt, ca. 1,5 × 1 m“. Mit einem genauen Protokoll lässt sich die Rechtsfrage später in Ruhe klären, mit dem Mietvertrag in der Hand und bei Bedarf mit Mieterverein, Eigentümerverband oder Anwalt.

Zählerstände

Die Zählerstände am Tag der Abnahme bestimmen, wie Strom, Gas, Wasser und Heizung zwischen altem und neuem Mieter aufgeteilt werden. Fehlen sie, wird später geschätzt, und das führt fast immer zu Streit.

• Jeden Zähler mit Zählernummer und Stand mit Einheit eintragen: kWh, m³ oder Einheiten
• Ein Foto machen, auf dem Nummer und Stand gut lesbar sind
• An Zähler außerhalb der Wohnung denken: Keller, Treppenhaus, Gas- und Wärmezähler im Technikraum
• Heizkostenverteiler an den Heizkörpern ebenfalls ablesen, auch wenn der Messdienst eine Zwischenablesung macht
• Nach dem Termin die Stände an Versorger und Messdienst melden. Wer das übernimmt, sollte vorher klar sein

Schlüsselübergabe

Mit der Rückgabe der Schlüssel erhält der Vermieter die Wohnung zurück. Ab diesem Tag läuft auch die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten für Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung (§ 548 BGB). Umso wichtiger ist es, dass im Protokoll steht, welche Schlüssel zurückgegeben wurden.

• Die Schlüsselliste vom Einzug mitbringen und Schlüssel für Schlüssel abhaken
• Nach Art getrennt zählen: Haustür und Wohnung, Briefkasten, Keller, Garage, Fenstergriffe, Transponder
• Kennzeichnung oder Nummer notieren, bei Schließanlagen besonders wichtig
• Fehlende Schlüssel ausdrücklich vermerken, mit der Erklärung des Mieters, falls er eine abgibt
• Die Übergabe aller Schlüssel im Protokoll bestätigen und unterschreiben lassen

Fehlt ein Schlüssel einer Schließanlage, kann das teuer werden, wenn aus Sicherheitsgründen Zylinder oder die ganze Anlage getauscht werden müssen. Ob und in welcher Höhe der Mieter dafür aufkommt, hängt vom Einzelfall ab. Dokumentieren Sie am Termin nur den Stand.

Checkliste für die Abnahme

• Einzugsprotokoll, Mietvertrag und Schlüsselliste bereitlegen
• Termin bei Tageslicht, mit Strom, Wasser und Heizung in Betrieb
• Protokollvorlage, Kamera, Maßband und Taschenlampe mitnehmen
• Wände, Decken, Türen und Heizkörper genau beschreiben, auch wenn „ohne Befund“
• Alle Zähler mit Nummer, Stand und Foto erfassen
• Schlüssel nach Art zählen und bestätigen lassen
• Neue Anschrift des Mieters notieren, beide Seiten unterschreiben, Kopie übergeben

Sie wohnen weit weg oder haben keine Zeit? Wohnstand übernimmt die Abnahme mit Ihrer Vollmacht, mit Protokoll und Fotos direkt nach dem Termin.